Brillia（ブリリア） City 横浜磯子ってどうですか？その７

723さんが言われるように、維持費の負担はジワジワ効いてきます。なので、賢明なマンションほど、入居してすぐ皆がまだ関心を持ってる時に月々の管理費や修繕費を見直して、数年後に莫大な金額を徴集しないよう、プール金額をしっかりしておくようにしますね。時間が経過すると初期の入居者が減ったり、関心が薄れて他人任せになるからです。

本来なら竣工して二年以内にこうした事をしてしまうのがベストでしょうが、なかなか完売しないと先伸ばしになってしまい兼ねません。
管理組合の役員が相当な実力派が集まらないとかなり厳しいですね。 マルエツは決まってます！大丈夫です。 それはどこ情報ですか？
ソースをお願いします。 >723さん
なるほど、そういったところもかくにんしてみます。

東京建物の修繕計画案も一応細かく何にいくらというのが記載ありある程度一般的なかんじにはみえたのですが、
他の大規模マンションとの比較で納得できる価格差か確認ってことですね。
(太陽光設備は電気代割引とバーターかな)


なお、崖は10年程前のがけ崩れ時にフリーフレーム工法で対策とのことで、余り修繕対象としては気にしなくていいのかなあと思ってました。







727 契約者です。
おととい担当の方にお聞きしました。確かです。

最初は少し割高な高級スーパーが入るかもとの情報で、成城石井や明治屋などと思ってましたが、オーソドックスな品物を取り扱っているスーパーなので（私は）良かったです。
まぁ、マルエツ以外でも何かスーパーが入れば私はオッケーです。 >マルエツ以外でも何かスーパーが入れば私はオッケーです。

723ですが、スーパーに限らず細かいことにこだわらなければトータルで見て良い物件だと思います。後は初期の不振を挽回して順調に棟が埋まれば、長期修繕計画も安心です。 729さん、＞東京建物の修繕計画案も一応細かく何にいくらというのが記載ありある程度一般的なかんじにはみえたのですが

私は案をまだ見てないのでコメントできません。

一般論として、計画より支出が増えて収入不足となることもあります。理由は予定しない経費の発生と予定通りでない駐車場の利用率などです。都市部のマンションでは駐車場・駐輪場会計で残余を積立金に回します。駐車場の照明とか機械式の保守費用がかかるが売上げの半分以上は黒字です。平置き駐車場だと経費は月1000円以下、機械式でも月5000円以下。

駐車場契約が満車にならなくても大丈夫です。十分駐車場で利益が出ます。良いデベは余裕を見て80-90%埋まれば、長期修繕計画が成立します。立体駐車場はエレベーターと似ています。安全のための月ごと定期点検と10年おきの大物部品交換があるので半分埋まらなければ持ち出しとなる可能性すらあります。

ブリリアに限りませんが今まで見てきた高級物件マンションでデフレを予測できずに駐車場を高めに設定したため、空きが出て値下げしたり、80%の利用率も確保できずに積立不足となっていることもあります。

494-495で指摘したら、管理者に消されてしまいました。（東京建物はこの掲示板のスポンサーですから）

液晶テレビ事業の苦境をご存知ですか。私は液晶・プラズマテレビ大好き人間です。パイオニア・日立・ソニーの3社が世界をリードした20年前に注目してました。その後、シャープが三重に大規模な投資をして大量生産をしたときから情勢が変わりました。シャープはギャラの高そうな大物女優（マドンナさんでなく吉永小百合さん）と契約して大衆路線を歩み始めた。戦略は成功してマニアだけでなく普通の人も買うようになった。

更に工場を増設したら、どうなったかはご存知ですね。

10倍生産したら単価も下げられ、最初は他社のシェアを奪って儲かるけど、そのうち設備過剰が負担になります。 494-495の要約　＞Brillia Grande みなとみらい　との比較
※また、消されるだろうから拓本は取りました。

こちらの1230戸が完売できなくても修繕積立分はデベが在庫分も負担するのだろうが、駐車場代は負担しないのが普通だろう。上記物件は完工後、5年経過して駐車場の空きが80台（12月03日現在の賃貸情報）、平均月28千円として月に224万円の積立不足が継続している。

5年間の累積でいくらになるのやら、224万円を60ヶ月掛けたら、恐ろしいことになる


1230戸が確実に販売できる方法を見つけること　　ブリリア頑張れ！
>733　続きです。　液晶テレビも購入者側には安くなって良かった。マンションも供給過剰だから10年以上前に買った人（私）よりお得ですね。同じ予算で良い物件がユックリ選べます。別に嫉妬してネガ情報を流すわけじゃないです。

買い換えを前提にブリリアを検討しています。でも、不動産業界が突っ走りすぎると後々のメンテをちゃんとやって貰えるのか心配。電気製品は完全に使い捨てになってしまいましたね。部品のほとんどは海外品で組み立ても海外だから、日本の部品メーカーから補修部品も買えないし、修理できる技術者もいなくなる。

親類が三井系某大手メーカーの高級プレハブ住宅を10年前に建てて、最近浴室周りの増築を考えたら無理だといわれて落胆してました。建て替えしかないそうです。（高級というのは豪華な内装と社員の給料だけでした。悪い冗談？みたいだけど）巣立った子供部屋を狭めて浴室を広げたかった。2x4は地震に強いけど壁の一部を壊したり移動すると耐震強度が保証できないそうです。私の好みとして「木造軸組」か「RC一戸建て」が（将来の夢）です。　　RCだとマンションの場合でもそうですが基本設計さえしっかりすれば、スケルトンにまでばらせば間仕切りは自由に移動できますから、家族構成の変動とかに対する自由度も高いです。