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マンション掲示板
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パークタワー晴海 その3
物件比較中さん 2015-09-14 20:15:54 パークタワー晴海についてのその3です。引き続き、情報を希望しています。物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。 よろしくお願いします。 所在地：東京都中央区晴海2丁目104番、105番（地番） 交通：東京メトロ有楽町線 「月島」駅 徒歩12分 都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩15分 東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩15分 間取：1LDK～4LDK 面積：42.53平米～121.16平米 売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、近鉄不動産株式会社、JX不動産株式会社、新日鉄興和不動産株式会社、住友商事株式会社 施工会社：株式会社大林組 管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社 前スレ その２：https://house.goo.ne.jp/community/bbs/thread/566772/ その１：https://house.goo.ne.jp/community/bbs/thread/520064/ 資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。 （子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。） [スムログ 関連記事] 【晴海界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.8】 https://www.e-mansion.co.jp/blog/archives/1795/ パークタワー晴海×はるちゃん エキスパートインタビュー モデルルーム訪問 https://www.e-mansion.co.jp/blog/archives/6505/ パークタワー晴海のＭＲにお出かけしました https://www.e-mansion.co.jp/blog/archives/6626/ 2018年GWに見学してほしい新築マンション【マンションマニア】 https://www.e-mansion.co.jp/blog/archives/10524/ お便り返し その80「マンションマニアが買いたい新築マンション」【マンションマニア】 https://www.e-mansion.co.jp/blog/archives/11229/ [物件概要・売主の追加をいたしました 管理担当] 
逆に、この年収で貯蓄できないと考える方が普段の金銭感覚がどうかしてると思います。投資に疎く、車は輸入車とか資産形成が出来ない使い方しかしてないんでしょうね。 ローンの支払いは将来の資産形成の一種と考えれば月々の支払は気にしないんですが、唯一このマンションはそうならない可能性もあるのが難点ですけどね。
もうせれは価値観の違いだよ。貰ったら貰った分海外旅行とかで使いたいと考えるか、 住宅として貯蓄していくか、もう価値観の問題。
価値観ではなく、マネーリテラシーの問題ですよ。 同じ水準の生活をしていても、貯蓄できる使い方とできない使い方があるのはご存じないんですか？ 同じ値段でも、その後価値が残るものと残らないものがあるんですよ、世の中には。 ここは価値が残るかはわかりませんがね。 タワマンを買ってる人ってそういうことに敏感だと思ってましたが、ここは違うんですかね。
賃貸に出すと所得税でほぼ確実に赤字になるのだよね。 特に本マンションを買うような高所得層だと。 税金で賃料収入の30％～33％もっていかれるのに（減価償却や管理費・修繕積立金、利子といった控除はできるけれど、元本返済分は当然控除対象ではない）、返済に困ったら賃貸に出せば良いとか無責任なことが自称プロがスムログにもドヤ顔で書いていたりするのが恐ろしい。
減価償却費は実際には無い経費だから、実質プラスですよ。でも申告上はマイナスだからサラリーマンなら還付を受けられる。 また住宅ローンで借りている場合は、低金利だけでなく団信のメリットもある。
まったく同感ですね。 高所得者だと、一度は新築ワンルームマンションの勧誘にあったことがあるんじゃないですかね。普通は断りますよね、全然投資として見合わないので。 一方で、タワマンはいざとなれば賃貸に出せば良いと平気で語るんですよね。どこが違うんだと突っ込みたくなります。 ファミリー向けは空室リスクや固定費が高く、税金考えたらワンルーム以上に全然割に合わないよ。 そして、売るとき残債以上で売れればいいけどね。仮に売れたとしても税金掛かるからね。
通りがかりです。ちょっと気になったので計算してみました。 パークタワー晴海の南向き75平米程度の部屋を8000万で購入し頭金2000万積んで残債6000万、0.7%全期間固定35年とします。この場合、月々の返済額が約16万（元金約12.5万、利息約3.5万）。年間の利息は初年度で41.5万。 賃料は、クロノの相場ですと8000万の部屋がおよそ30万で貸せているので同じぐらいになると考えて、年間賃料収入が360万。 経費算入できる減価償却費はマンションの土地代は入らないので、ここの場合は敷地がやや大きめですから建物価格の6割が土地、4割が建物ぐらいになると思います。よって、8000*0.4=3200万を減価償却費していきます。鉄筋コンクリート造の定額法で0.022を掛けると年間償却額が約70万。 その他に経費算入出来るのは、管理費と修繕積立金で月3万として36万。新聞図書、管理交通費通信費などを無理やり盛り込んでも年2万程度でしょうから合計経費が41.5+70+36+2=149.5万。 賃料収入360万-149.5万で凡そ200万の所得となります。 例えば額面の給与年収1200万ですと、課税所得は約700-800万でしょうから、ここに積み上げる形で不動産所得200万が入ってくると所得税率で23%、住民税が10%掛かってきます。社会保険料には不動産所得は影響しないはずなので、納める税額は200*0.33=66万。 360万から減価償却以外の経費と税金を引くと360-79.5-66=214.5万 12ヶ月で割ると17.8万の粗利。毎月の返済を引くと17.8-16=1.8万。皮算用通りに貸せてなんのトラブルもなくてこの金額ですから、なかなか厳しい数字になりますね。自分の知識の中で計算してみた内容なので、詳しい人が居たら追記校正お願いします。
はるかに早いってことはないと思うよ。 いまの湾岸は昔と違うから。 10年経っても 
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パークタワー晴海 その3
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