マンション掲示板
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物件比較中さん 2015-09-14 20:15:54 パークタワー晴海についてのその3です。引き続き、情報を希望しています。物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。 よろしくお願いします。 所在地:東京都中央区晴海2丁目104番、105番(地番) 交通:東京メトロ有楽町線 「月島」駅 徒歩12分 都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩15分 東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩15分 間取:1LDK~4LDK 面積:42.53平米~121.16平米 売主:三井不動産レジデンシャル株式会社、近鉄不動産株式会社、JX不動産株式会社、新日鉄興和不動産株式会社、住友商事株式会社 施工会社:株式会社大林組 管理会社:三井不動産レジデンシャルサービス株式会社 前スレ その2:https://house.goo.ne.jp/community/bbs/thread/566772/ その1:https://house.goo.ne.jp/community/bbs/thread/520064/ 資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。 (子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。) [スムログ 関連記事] 【晴海界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.8】 https://www.e-mansion.co.jp/blog/archives/1795/ パークタワー晴海×はるちゃん エキスパートインタビュー モデルルーム訪問 https://www.e-mansion.co.jp/blog/archives/6505/ パークタワー晴海のMRにお出かけしました https://www.e-mansion.co.jp/blog/archives/6626/ 2018年GWに見学してほしい新築マンション【マンションマニア】 https://www.e-mansion.co.jp/blog/archives/10524/ お便り返し その80「マンションマニアが買いたい新築マンション」【マンションマニア】 https://www.e-mansion.co.jp/blog/archives/11229/ [物件概要・売主の追加をいたしました 管理担当] パークタワー晴海
>>5663 通りがかりさん
ここの引き渡しの際、そんな安い金利で35年借りれるかな? 減価償却そんなもん? 手元に1.8万しか残らなくても貸してる所の返済は進んでるわけなので着実に資産は増えてますよね? キャッシュがショートして相場を考えずに投げ売ることにさえならなければ、この計算でも確実に資産は増えるので問題ないのですが、元本は年150万しか減らない(=年150万しか資産は増えない)ので、10年で1500万。相場が上がってキャピタルゲインが得られるのならもちろん全く問題ありませんが、景気が折れて相場が下がった時が問題ですね。しかしキャピタルゲインが出たとしてその先のイグジットをどう持っていくのかがまた難しい話になります。 >>5663 金利41.5万は返済の中に入っているのでCFを算出する際の年間家賃360万から引かなくて良いのでは?一方で、固定資産税が入っていないのでどっちみちCFはほぼトンですね。 加えて、広告費、リフォーム、空室リスク(アパート経営では通常20%位見込みますかね)を考えるとCFは赤字ですね。 返済で資産が増えているというのは、坪350で買って10年後も同じ値段で売れる場合なわけで、本当に同じ値段で売れますかね。築浅のクロノティアロが坪320程度で取引されてて、10年後はここより立地が良いタワマンの供給が増えているのに。 住んでみて、いざとなれば賃貸というには駅遠の立地も考慮すると安易すぎる物件な気がしますが。 通りがかりです。5669さんの指摘を受けまして、もう一度計算し直しました。 パークタワー晴海の南向き75平米程度の部屋を8000万で購入し頭金2000万積んで残債6000万、0.7%全期間固定35年とします。この場合、月々の返済額が約16万(元金約12.5万、金利約3.5万)。年間の金利は初年度で41.5万。 賃料は、クロノの相場ですと8000万の部屋がおよそ30万で貸せているので同じぐらいになると考えて、年間賃料収入が360万。 経費算入できる減価償却費はマンションの土地代は入らないので、ここの場合は敷地がやや大きめですから建物価格の6割が土地、4割が建物ぐらいになると思います。よって、8000*0.4=3200万を減価償却費していきます。鉄筋コンクリート造の定額法で0.022を掛けると年間償却額が約70万。 その他に経費算入出来るのは、管理費と修繕積立金で月3万として36万。当初5年の優遇固定資産税で23万ぐらい(予想)、新聞図書、管理交通費通信費などを無理やり盛り込んでも年2万程度でしょうから合計経費が41.5+70+36+23+2=172.5万。 賃料収入360万-172.5万で凡そ187.5万の所得となります。 例えば額面の給与年収1200万ですと、課税所得は約700-800万でしょうから、ここに積み上げる形で不動産所得187.5万が入ってくると所得税率で23%、住民税が10%掛かってきます。社会保険料には不動産所得は影響しないはずなので、納める税額は187.5*0.33=約62万。 360万から減価償却と金利以外の経費と税金を引くと360-61-62=237万 12ヶ月で割ると19.75万の粗利。空室率20%で計算すると15.8。毎月の返済を引くと17.8-16=-0.2万。 同じ計算方法で頭金4000万積んだ場合でようやくキャッシュフローが約+5万の計算になりますね。資産価値推移については開発の進み具合と景気次第ですが、5669さんの言う通り余り期待しないぐらい慎重に考えた方が良いと思います。 ここが投資に向いてないのは価格出た当初さんざん指摘されてましたよ だから近辺では有明の2LDK低層に投資人気集中で高倍率なのでは!? ここは自己居住2馬力で各4000万ローン控除か 1馬力贈与頭金MAXのネズミ好き、40minでも銀座徒歩圏あこがれる層が 投資収支一切無視して買う物件 ここはこれまでの湾岸とは違うから。のらさん言うところのVer.3.0。郊外型の大規模マンション系列。 ここはこの豪華企画にお金払える人向け。合理的な投資には見合わない。投資なら有明中古でしょうね。 >>5670 通りがかりさん 賃料は築年数が立つと大きく下がりますよね。 一方、修繕費積立金は上がり、金利は下がる(返済の元本比率が上がる)のでCFは年を追うごとにどんどん悪化します。 頭金2000万を現物株で年利1.5%くらいで運用すると税引き後でも毎月2万円のCFプラスがみこめるし流動性も高いんですよね。 全く不動産投資は割に合わない。 有明中古は投資用に向いてるの?利回りどのくらい?入居率大丈夫なの? ここは再三度外視で永住覚悟出来るお金持ち向け物件であり、そうでない人は他物件へGO!! 俺様投資論(笑)ブログでやって(笑) 駅遠新築で利回りとかもう意味が分からない・・・ パークタワー晴海
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