パークタワー晴海　その3

通りがかりです。5669さんの指摘を受けまして、もう一度計算し直しました。

パークタワー晴海の南向き75平米程度の部屋を8000万で購入し頭金2000万積んで残債6000万、0.7%全期間固定35年とします。この場合、月々の返済額が約16万（元金約12.5万、金利約3.5万）。年間の金利は初年度で41.5万。
賃料は、クロノの相場ですと8000万の部屋がおよそ30万で貸せているので同じぐらいになると考えて、年間賃料収入が360万。
経費算入できる減価償却費はマンションの土地代は入らないので、ここの場合は敷地がやや大きめですから建物価格の6割が土地、4割が建物ぐらいになると思います。よって、8000*0.4=3200万を減価償却費していきます。鉄筋コンクリート造の定額法で0.022を掛けると年間償却額が約70万。
その他に経費算入出来るのは、管理費と修繕積立金で月3万として36万。当初５年の優遇固定資産税で23万ぐらい（予想）、新聞図書、管理交通費通信費などを無理やり盛り込んでも年2万程度でしょうから合計経費が41.5+70+36+23+2=172.5万。
賃料収入360万-172.5万で凡そ187.5万の所得となります。
例えば額面の給与年収1200万ですと、課税所得は約700-800万でしょうから、ここに積み上げる形で不動産所得187.5万が入ってくると所得税率で23%、住民税が10%掛かってきます。社会保険料には不動産所得は影響しないはずなので、納める税額は187.5*0.33=約62万。
360万から減価償却と金利以外の経費と税金を引くと360-61-62=237万
12ヶ月で割ると19.75万の粗利。空室率20%で計算すると15.8。毎月の返済を引くと17.8-16=-0.2万。

同じ計算方法で頭金4000万積んだ場合でようやくキャッシュフローが約+5万の計算になりますね。資産価値推移については開発の進み具合と景気次第ですが、5669さんの言う通り余り期待しないぐらい慎重に考えた方が良いと思います。