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マンション掲示板
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リバーガーデン福島 木漏れ日の丘
ご近所さん [女性 30代] 2015-10-10 00:30:58 リバーガーデン福島 木漏れ日の丘について色々と前向きな意見を交換しましょう。 公式HP:http://www.fukushima850.jp/ 物件情報 所在地：大阪府大阪市福島区鷺洲5丁目12番1、12番5（地番） 交通：阪神本線｢野田｣駅徒歩7分、大阪市営地下鉄千日前線｢野田阪神｣駅徒歩7分、JR東西線｢海老江｣駅徒歩8分、JR大阪環状線｢福島｣駅徒歩12分 間取：2LDK～4LDK＋納戸 面積：58.92㎡～103.52㎡(トランクルーム面積を含む) 総戸数：850戸 売主・事業主：リバー産業株式会社 施工会社：リバー建設株式会社 投稿マナーを守って、お互いの意見や価値観を尊重した投稿をお願いします。 荒らしや嫌がらせの投稿は完全スルーして、削除依頼しましょう。 投稿マナーについて https://www.e-mansion.co.jp/information/manner.html マンションコミュニティの利用規約、投稿削除基準 https://www.e-mansion.co.jp/information/kiyaku.html
過去のスレッド：
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上の方も言われた通り、D棟との価格差がありこの眺めなら素敵ね、と人気が出そうですね♪目の前が小学校で高い建物がないので、見晴らしが良いそうです。
修繕積立金は安いですね。 長期修繕積立計画を見てみんな安心しているでしょうし、大規模物件の強みですね。 たとえ計画を上回った金額になっても他の物件よりかなり安いです。 最低限の共用施設しかないことで、管理費が抑えられているのもいいですね。 駐車場も割安ですし、住み始めてからも購入してよかったと実感できる物件だと思います。
エンパイアビルのところですよね。 おそらく南東向きですし、野田阪神徒歩5分以内、公園目の前となれば、まずこちらの物件よりは高くなるでしょう。
>>2449 マンション検討中さん ご返信ありがとうございます。 ユニハイムの方がリバーより高いと予想されているんですね。価格比較で、ジオをあきらめてリバーに決めた場合に後でユニハイムが更に安く出たらと思いましたが、リバーの部屋の選択肢が多いうちに考えた方がよさそうですね。
>>2443 匿名さん >>2444 販売時に、管理費と修繕積立金を安く設定するのは、デベの常套手段や。安いと言う「撒き餌」で釣って食いつかせる。最初のレベルなんかで据え置いてたら、12年後の初回の大規模修繕は借り入れを含めてなんとか乗りきっても、2回目には破綻が来るのは火を見るよりも明らかやで。150〜200万円／戸の追加一時金の徴収が必要となるんや。まさか、デベが作成した36年間の長期修繕計画を確認せずに契約したんとちゃうやろな‼️ 10年毎に値上げする計画になってるはずやけど、万が一そうなってない場合は詐欺やな。実際にはデベが作成した値上げレベルでは到底資金不足になるからさっき言うた一時金の徴収が必要になるわけや。国交相が試算したガイドラインによるとやな、管理費と修繕積立金の平米（㎡）当たりの適正値はそれぞれ200円／㎡と220円／㎡になっとるんや。ここは植栽の維持管理と機械式駐車場やからなおさらやなあ。
当物件のように850戸の規模であれば維持費が安くなる要素はありますが、世間相場と比較して極端に安い場合は注意する必要があります。 維持費は１）管理費と２）修繕積立金の合計になります。 １）管理費 効率的な管理でコストを抑える必要がありますが、受けられるサービスとコストのバランスが重要です。当物件は機械式駐車場、ロビーラウンジ、ゲストルーム、パーティルーム等の他に植栽の規模が大きいので、通常は資産性維持の観点からそれなりの管理費が必要ではないかと考えられます。 世間相場と比較して安価な管理費を設定している場合、駐車場収入のほとんどを管理会計に組み込んで、見かけ上の管理費を抑えているケースが散見されますが、この場合将来の大規模修繕の費用が大幅に不足することになります。 特に駐車場が機械式の場合は通常の定期メンテナンスの他に、更新時には多額の費用が発生することを念頭に入れておく必要があります。 市内にも問題を先送りした結果、耐用年数を過ぎた機械式駐車場の更新ができず、総会決議で駐車場の閉鎖に追い込まれた例があります。 機械式駐車場の場合、駐車場収入はその９０％程度を修繕積立金に組み込のが望ましいといわれているので管理会計の収入構成を確認されたほうが良いと思われます。 ２）修繕積立金 高すぎると販売に影響することから、当初は低く抑えた数字にしてあることが一般的です。１）に記載しましたように駐車場収入のほとんどを管理会計に組み込んでいる場合は積立金の改定を含めて長期修繕計画を見直す必要があるでしょう。入居当初は大多数の方が新居での生活に舞い上がってしまい、そんな先のことはほとんど気にされないようです。 管理費は「経費」の性格が強いのでブラッシュアップされた効率的な管理を実行する必要がありますが、修繕積立金は「貯金、資産」との観点からいくらが適正なのかを再検証されることをお勧めします。 これは、物件引き渡し後に結成される管理組合の理事会がどれだけ危機感をもって真剣に実行するかにかかっているでしょう。 資産性維持の観点からもご健闘を祈ります。
でも、やっぱりせっかく買うなら、ジオかなー。 迷います。
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